Por: Gabriel Zapata
Pasaron cinco años desde la actualización catastral en Medellín, que ubicó al sector de Guayaquil en el centro de la ciudad, como uno de los más costosos del país, dado el reevalúo de los predios que originó incrementos alarmantes en el impuesto predial. Según registros de los comerciantes de la zona donde se concentra el mercado más copioso de mercancías, en el año 2006, se presentaron aumentos hasta de un 3.000%, generándoles a los propietarios rentas presuntivas exageradas, sobre apreciaciones con énfasis en pisos altos que terminaron en una especie de consecuencia dominó, afectando a pequeños propietarios y arrendatarios; además de una marcada disminución de la inversión en propiedad inmobiliaria. Un edificio en la zona pasó fácilmente de valer 1.200 millones a 40 mil millones de pesos y luego de una revisión obligada del avalúo, el precio de venta hoy se ubica en 13 mil millones, una cifra aún considerada por los expertos como excesiva.
Si bien la actualización catastral consulta diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado que determinan el valor comercial de la propiedad; la mayoría de los inconformes con el tema aducen que no existe coherencia entre la realidad de sus infraestructuras y sus entornos, con las apreciaciones que se hacen de sus predios y lo que es más grave aún, no ven reflejado el alto costo de sus tributos en inversiones tangibles. En el sector del hueco el sentimiento es de desconcierto, pues no sienten que el alto costo del impuesto que pagan se vea reflejado en la zona, la cual presenta gravísimos problemas de movilidad y de ocupación del espacio público; señalan los comerciantes que en el corazón de Medellín hay espacios completamente copados por las ventas informales, sin que las autoridades actúen, y un ejemplo de ello lo constituye la ocupación que hoy presenta Pichincha entre Bolívar y Cundinamarca, en este sector que se le conoce como camboyita no queda espacio ni para respirar, está peatonalizado por cuenta del comercio callejero, que impide el acceso a muchos locales y establecimientos de centros comerciales.
La pregunta obligada entre propietarios y comerciantes de guayaquil es: si el sector es tan sobrevalorado comercialmente, ¿por qué el descuido y la poca inversión en una zona que le genera empleo directo a unas 34 mil personas?
Lo cierto es que la famosa actualización catastral de hace cinco años que elevó el metro cuadrado en el sector de Guayaquil a 90 millones de pesos, cuando escasamente en otros sectores cotizados de la ciudad llega a los dos millones de pesos, ha generado graves consecuencias, las más sensibles, las enormes deudas que hoy soportan muchos propietarios por concepto del impuesto predial. Un edificio en pleno corazón de la zona afectada reporta a la fecha un endeudamiento de dos mil millones de pesos, una cifra astronómica que crece día a día, sin expectativa de pago.
El tema del sobreavalúo, volvió a ponerse sobre el tapete debido a las recientes actualizaciones catastrales que han dejado nuevos damnificados, esta vez en distintas zonas de Medellín especialmente del Poblado, igualmente en corregimientos y en municipios del Área Metropolitana como Itaguí, en donde también se registran incrementos inexplicables para los propietarios, quienes con una marcha de protesta hicieron pública su inconformidad.
Por todo lo anterior, existe gran expectativa por la posición que adopten las futuras administraciones municipales frente al tema, pues si bien la Ley 223 de 1955 obliga a las Alcaldías del país a evaluar cada cinco años los cambios en las propiedades, resulta lógica la petición de los afectados de hacer una revisión exhaustiva del tema que consulte estudios técnicos, jurídicos y ajustados a la ley; además insisten en la revisión de los mecanismos del avalúo y del millaje, porcentaje que consideran excesivo en la valoración de la propiedad.
