Por: Alfredo Ramos Maya
Para términos didácticos, la valorización es una contribución que pagan los propietarios de los bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de obras de interés público. Y se denomina beneficio, producto de la valorización, el mayor valor económico que adquieren los predios-propiedades por la ejecución de una obra pública.
El acuerdo 58 de 2008 definió la contribución de valorización para obras viales en el barrio El Poblado de Medellín. Adicionalmente, a través de la resolución 0725 del 29 de julio del 2009 se decretaron 14 obras que harían parte del paquete que se construirían con contribución de valorización. Posteriormente, con resolución 0824 de 13 de mayo de 2010, se modificó la resolución anterior y se decretaron ocho obras adicionales. Una última resolución aprobó una obra adicional, para un gran paquete de 23 obras de infraestructura para la comunidad.
Existen tres variables fundamentales para determinar cobrar valorización:
- Estudio que demuestre que los predios adquieren mayor valor comercial (estudio de valores de la tierra).
- Capacidad de pago de las personas que están en la zona citación (estudio socioeconómico)
- Costo de las obras (se puede cobrar hasta el valor de la obras)
La administración municipal, a través Fonvalmed, argumentó que se está cobrando esta valorización porque las personas se ahorrarán 12 o 15 minutos en sus desplazamientos. Sin embargo, en las tres variables nunca se habló sobre temas de movilidad.
En el año 2010, Fonvalmed hizo, a través de la Longa de Propiedad Raíz de Medellín, un estudio de valores de la tierra, estudio cuyo valor fue de $308.716.600. En ese momento, la zona de citación (de influencia de la valorización) era únicamente el barrio El Poblado, en el cual se analizaron 432 sitios.
La Lonja señaló que el beneficio de las 22 obras en el primer estudio arrojó un resultado promedio aritmético (beneficio por las obras) de 4,29%.
Posteriormente, Fonvalmed realizó un segundo estudio cuyo costo fue de $372.475.999, entre diciembre de 2013 y mayo de 2014, donde se analizaron 670 sitios en una mayor zona de influencia, en donde no fu únicamente el Barrio El Poblado únicamente, sino que se sumaron los Barrios El Perpetuo Socorro, San Diego, Campo Amor, Cristo Rey, Guayabal y Loreto.
El resultado de la segunda evaluación fue en promedio aritmético de 2,56%, es decir, que en el rango que estableció la Lonja y Fonvalmed el beneficio de las obras de valorización es bajo. Si se tiene en cuenta que el estudio tiene un margen de error del 5%, este resultado queda inmerso en el margen de error, por lo cual no existe ningún beneficio con las obras que se construirían por valorización.
Es necesario decir que, según el director de Fonvalmed, se realizó un segundo estudio por parte de la Lonja porque “el Decreto 1420 de 1998, establece en el Artículo 19 que: los avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación. Para el caso de los avalúos realizados en el año 2010 esa vigencia había expirado”.
Es importante analizar, con ejemplos reales, las grandes contradicciones en que entran los estudios mencionados. Por ejemplo: en el estudio de 2010, el sitio 315 dice que se desvaloriza en un 1,4%, esto es, el metro cuadrado perdería $11.922. Así las cosas, no debería pagar valorización. En el estudio de 2013, el sitio 315 presenta un beneficio del 3,65%, que equivale a decir que el metro cuadrado aumenta su precio en $55.845 pesos.Si a los propietarios del sitio 315 se les aplicara el estudio de 2010, no tendrían que pagar valorización. Pero tras el estudio de 2014, a estos propietarios les llegó una valorización de $7.200.000 pesos.
En ese mismo sitio, la Lonja decía en el estudio de 2010 que el valor de la tierra sin obras era $852.110 pesos. Pero el estudio de 2014 dice que el valor de la tierra sin obras era de $1.530.000, es decir, el valor de la tierra aumentó en tres años el 80%.
Otro ejemplo a tener en cuenta. El sitio 336: el estudio de 2010 decía que tenía un beneficio de 1,12%, eso quiere decir que el beneficio del metro cuadrado era de $8.289 pesos.
En el estudio, de 2010 el beneficio fue (¿coincidencialmente?) de 3,65%, lo que quiere decir que el beneficio por metro cuadrado es de $70.628, una diferencia abismal de 752% en tres años.
En septiembre de 2014, comenzaron a llegar las cartas informativas a los dueños de los inmuebles informándoles el monto que tenían que pagar por contribución de valorización, pero no se les informaba cómo se llegó a dicho valor.
En la carta se señalaba el costo de valorización que los dueños tenían que pagar por el apartamento, cuarto útil y hasta parqueadero. En un caso investigado, el valor de la valorización que una propietaria debe pagar por el cuarto útil y el parqueadero, corresponde a seis años del impuesto predial de esos inmuebles. Es decir, supuestamente hasta los parqueaderos y cuarto útil se van a valorizar con las obras.
De otro lado, en 2011, se realizó un estudio socioeconómico para determinar la capacidad de pago de las personas del barrio El Poblado y el resultado fue de $580.000 millones. En el 2013. se realizó un nuevo estudio socieconómico con el ITM, en donde se tuvo en cuenta la nueva zona de influencia con los barrios adicionados y la capacidad de pago que arrojó fue de $1.123.283.742.448 (un billón ciento veintitrés mil millones de pesos)
En el año 2013, se presentó una actualización catastral, la cual fue de gran debate para la ciudad y que copó la capacidad de pago de muchas personas. El estudio socioeconómico para la valorización se hizo con cifras del 2012, es decir, la capacidad de pago determinada en 2013 no tuvo en cuenta el grave golpe que significió dicha actualización catastral.
Los elementos técnicos aquí expuestos pretenden demostrar que la valorización no sólo tiene efectos nocivos sobre el medio ambiente y la calidad de vida de la comunidad de El Poblado, consecuencias funestas sobre la capacidad económica de los ciudadanos, exagerados costos ($455 mil millones, valor superior al monto recibido por impuesto predial por el Municipio), falta de planeación y pésima ejecución, sino que existen cada vez más elementos reales que demuestran que la valorización de El Poblado carece de rigor y legitimidad para poder ser aplicada a los ciudadanos de manera transparente.
